📋 목차
전세사기는 단순한 재산 손실을 넘어서 삶의 기반을 흔드는 심각한 문제예요. 특히 계약이 끝나지도 않았는데 집이 경매로 넘어간다거나, 보증금을 돌려받지 못하는 상황은 누구에게나 닥칠 수 있어요. 최근 몇 년 사이 사회적 문제로 떠오르면서 정부와 지자체도 다양한 구제 절차를 마련하고 있어요.
🆘 피해 발생 즉시 할 일
전세사기를 당했다는 사실을 인지하게 되면, 가장 먼저 해야 할 일은 감정적인 혼란을 추스르고 사실 확인과 증거 확보 에 집중하는 거예요. 보증금이 사라질 수 있다는 불안감 때문에 성급하게 행동하면 오히려 불리한 상황에 놓일 수 있어요. 침착하게 순서를 따르는 것이 매우 중요해요.
우선 가장 먼저 해야 할 일은 집이 경매 또는 공매 절차에 들어갔는지 확인 하는 거예요. 법원 경매정보사이트(대법원 경매정보) 또는 부동산등기부등본을 열람해 해당 주택의 권리 상태를 파악하세요. '경매개시결정 등기'가 되어 있다면 법적 절차가 이미 시작된 상황이에요.
그다음으로는 본인의 전입신고일과 확정일자 날짜 를 다시 확인해야 해요. 대항력과 우선변제권 여부는 이 두 가지 절차가 제대로 되어 있었는지에 따라 달라져요. 주민등록 등본과 확정일자 받은 계약서 원본은 이 시점에서 꼭 확보해둬야 해요.
세 번째는 임대인 연락 시도 및 계약서 사본, 보증금 지급 내역 수집 이에요. 계좌이체 기록, 문자, 카카오톡, 녹취 등 임대인과의 모든 대화 흔적은 나중에 소송이나 경찰 수사에서 핵심 증거가 돼요. 무리해서 감정적으로 대하지 말고, 모든 과정은 문자나 이메일로 남겨두는 게 좋아요.
피해 사실을 확인한 뒤에는 가능한 빠르게 전문 기관에 신고하거나 법률 상담을 받는 것 이 중요해요. 지체할수록 보증금을 돌려받을 가능성도 줄어들 수 있기 때문에, ‘나중에’라는 생각은 절대 금물이에요.
이 시점에서 ‘임차권 등기명령’ 신청을 고려해야 해요. 이는 퇴거 후에도 임차인의 권리를 유지하기 위한 제도이고, 이 조치는 나중에 배당이나 우선변제를 받을 때 매우 중요한 역할을 하게 돼요. 관련 내용은 이후 섹션에서 자세히 설명할게요.
지방정부에 피해 사실을 알리는 것도 중요해요. 현재 대부분의 지자체에는 '전세사기 피해자 전담 창구'가 마련되어 있어요. 해당 지자체 도시주택과나 복지센터에 연락하면 절차를 안내해 주거나 법률지원 연계를 해줘요.
만약 보증보험에 가입되어 있었다면 HUG(주택도시보증공사)나 SGI서울보증에 신속히 연락해서 보증금 반환 청구를 접수해야 해요. 계약서, 확정일자, 전입신고 등 요건이 충족된 경우라면 일정한 심사 후 보증금 일부 또는 전액을 돌려받을 수 있어요.
마지막으로는 자신이 처한 상황을 정확히 정리하는 것이 중요해요. ‘언제 계약했고, 언제 입주했고, 얼마를 냈고, 어떤 권리를 확보했는지’ 등을 정리해두면 경찰 조사, 민사소송, 등기명령 등 이후 단계에서 큰 도움이 돼요.
📋 피해 발생 직후 행동 체크리스트
| 조치 항목 | 내용 | 필수 여부 |
|---|---|---|
| 경매 여부 확인 | 등기부등본 또는 경매정보 사이트 확인 | ✅ |
| 전입/확정일자 확인 | 확정일자·주민등록등본 확보 | ✅ |
| 계약·지급 증거 수집 | 계좌이체, 문자, 녹취 등 확보 | ✅ |
| 지자체·보증기관 신고 | HUG, SGI 또는 구청 접수 | 🔁 |
🚓 관할 경찰서 신고 요령
전세사기 피해를 입었다면 관할 경찰서에 빠르게 신고하는 것이 매우 중요해요. 형사고소는 임대인의 고의적 기망행위를 입증해 사기죄로 처벌받게 할 수 있는 방법이고, 동시에 민사소송과 병행해 보증금을 회수하는 근거자료로도 활용돼요. 하지만 무작정 찾아가서는 원하는 대로 사건이 진행되기 어려우니, 신고 요령을 잘 알고 가는 게 좋아요.
첫 번째로 확인할 건 관할 경찰서 예요. 전세사기 신고는 보통 주택이 위치한 주소지 기준 경찰서의 수사과 경제팀 또는 지능팀에서 접수해요. 주소지와 다른 지역 경찰서에 가면 이첩되거나 접수가 지연될 수 있으니 반드시 관할을 먼저 확인하세요.
두 번째는 ‘전세사기 피해’로 고소장이나 진술서를 준비 하는 거예요. 경찰서는 일반적으로 피해자가 사기를 입증할 수 있는 서류나 정황이 준비되어 있어야 정식 접수를 받아요. 단순히 “보증금을 못 돌려받았어요”만으로는 수사 개시가 늦어질 수 있어요.
고소장에는 다음 내용이 꼭 포함되어야 해요. ① 임대인의 인적사항(이름, 주소 등), ② 계약 내용 요약(계약일, 금액, 지급 방식), ③ 전입신고 및 확정일자 여부, ④ 보증금 미반환 사실과 연락 두절 경과, ⑤ 임대인의 기망 행위 정황(허위 등기, 다수 임차인 중복 계약 등)
세 번째는 증빙자료 준비 예요. 특히 계좌이체 내역, 계약서 원본, 전입신고된 주민등록등본, 확정일자 받은 계약서, 임대인과의 문자·통화기록, 혹은 증인 진술 등이 경찰에겐 매우 유효한 증거가 돼요. 이 자료가 있어야 사건이 형사로 전환될 수 있어요.
네 번째는 경찰 조사 시 태도 예요. 감정적으로 대응하기보다는 침착하고 일관된 진술이 훨씬 설득력이 있어요. 고소인이 준비가 잘 되어 있으면 경찰도 수사에 적극적으로 나서게 되고, 나중에 검찰 송치까지 이어질 가능성이 높아요.
다섯 번째는 피해자 진술 외 피해 사례 수집 이에요. 같은 집에서 같은 임대인으로부터 피해를 본 사람이 있다면 공동 고소를 진행하는 것도 유리해요. 경찰은 반복적이고 구조적인 사기에 대해 ‘전세사기단’으로 판단해 더 빠르게 수사에 착수할 수 있어요.
전세사기는 일반 사기죄보다 입증이 조금 복잡할 수 있어요. 그래서 전문 법률가와 함께 고소장을 준비하거나, 대한법률구조공단 의 무료 법률 상담을 먼저 받은 후 접수하는 것도 추천드려요.
그리고 고소 후에는 수사 진행 상황을 사이버경찰청, 경찰 민원포털 등을 통해 정기적으로 확인할 수 있어요. 사건번호를 받아두면 진행 상태를 추적하기 훨씬 쉬워요.
이제 막막한 피해 상황에서도 경찰서에 가서 어떤 말을 해야 할지, 어떤 자료를 준비해야 할지를 알게 됐어요. 다음은 “법원 민사소송 절차”에 대해 알아볼게요. 형사고소와 함께 민사소송도 꼭 병행해야 보증금 회수 가능성이 높아져요! ⚖️
📂 전세사기 경찰 신고 체크표
| 항목 | 내용 | 준비 필요 |
|---|---|---|
| 관할 경찰서 확인 | 주택 소재지 기준 | ✅ |
| 고소장 작성 | 계약, 기망행위 내용 포함 | ✅ |
| 증빙자료 확보 | 계약서, 문자, 이체내역 등 | ✅ |
| 공동 피해자 확인 | 단체 고소 시 수사 효율↑ | 🔁 |
⚖️ 법원 민사소송 절차
전세사기로 인해 보증금을 돌려받지 못한 경우, 형사고소만으로는 실제 금전 회수가 어려울 수 있어요. 형사처벌은 임대인의 처벌 여부를 다투는 것이고, 돈을 돌려받기 위해선 반드시 민사소송을 통해 금전 청구를 해야 해요.
민사소송의 정식 명칭은 ‘전세보증금 반환 청구소송’이에요. 이 소송은 집주인(피고)을 상대로 보증금 반환을 청구하는 것이고, 소송 결과로 승소하면 강제집행(가압류나 경매 참여 등)이 가능해져요.
먼저, 소송 제기 전 ‘내용증명’을 보내는 게 좋아요. 내용증명은 법적으로는 의무는 아니지만, 보증금 반환을 요구했다는 사실을 입증할 수 있어요. 이후 법원에서도 “상대방에게 기회를 줬다”는 점에서 유리하게 작용할 수 있답니다.
그다음은 민사소장 작성이에요. 소장은 시·군·구 법원 민원센터나 인터넷 등기소, 법률구조공단 홈페이지에서도 양식을 받을 수 있어요. 간단한 금액(3,000만 원 이하)의 경우엔 소액사건심판 제도를 이용하면 더 간편하게 진행할 수 있어요.
소장에는 다음 항목이 포함되어야 해요. ① 임차인과 임대인의 인적 사항 ② 전세계약 내용(보증금, 계약일, 계약 기간) ③ 보증금 반환 요청 사실 및 미반환 경과 ④ 첨부 증거 자료(계약서, 등기부등본, 문자, 계좌이체내역 등)
소송 제기 후에는 법원이 정한 기일에 맞춰 변론 준비 또는 출석 을 해야 해요. 상대방이 나오지 않으면 ‘궐석판결’로 승소할 수 있고, 판결문이 확정되면 이를 근거로 강제집행을 신청할 수 있어요.
승소 후 판결문을 가지고 강제집행 신청 을 하면 집주인의 재산, 예금, 보증금 등에 대해 압류나 배당 요구가 가능해요. 이때 가장 유용한 제도가 채권압류 및 추심명령 , 부동산 강제경매 , 은행 예금압류 예요. 법원 집행관을 통해 진행할 수 있어요.
만약 소송 비용이 부담된다면, 대한법률구조공단 무료 법률 지원 또는 법원 소송구조 제도를 이용할 수 있어요. 저소득자나 사회적 취약계층에 해당한다면 무료 소송 지원이 가능해요.
이처럼 민사소송은 보증금 회수를 위한 가장 확실한 절차이고, 형사와 병행해 진행하면 더욱 효과적이에요. 법적 절차는 복잡하지만, 순서를 잘 따라가면 본인의 권리를 반드시 되찾을 수 있어요.⚖️
📜 전세보증금 반환 소송 절차표
| 단계 | 내용 | 진행 방식 |
|---|---|---|
| 1단계 | 내용증명 발송 | 우체국 또는 변호사 작성 |
| 2단계 | 소장 제출 | 법원 또는 인터넷 |
| 3단계 | 변론 출석 | 직접 출석 또는 서면 |
| 4단계 | 판결 확정 | 승소 시 집행 가능 |
🏷️ 임차권 등기명령 신청 방법
전세 계약이 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 해야 하는 상황이라면, 무조건 임차권 등기명령을 신청해야 해요. 이 제도는 '임차인이 퇴거하더라도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있도록' 보장해주는 법적 장치예요.
보통 전입신고를 해놓고 집을 떠나면 대항력이 사라져요. 그런데 보증금도 못 받았고, 그냥 퇴거해야 한다면? 이럴 때 임차권 등기를 해두면 집에 살지 않더라도 법적으로 '거주 중인 상태'와 같은 효력 을 유지할 수 있어요. 꼭 신청해야 하는 필수 절차예요!
신청은 관할 지방법원 또는 지원 등기과 에서 가능해요. 주소지 관할 법원 민원실이나 인터넷 등기소를 통해 접수할 수 있고, 소액보증금 사건의 경우 복잡하지 않아서 직접 신청도 가능해요. 변호사 선임 없이도 충분히 할 수 있어요.
준비물은 다음과 같아요. ① 임대차계약서 원본 ② 주민등록등본 ③ 확정일자 받은 계약서 ④ 보증금 미반환 사실 입증 자료(내용증명 등) ⑤ 신청서(법원 양식 또는 인터넷 등기소에서 다운 가능)
신청서에는 임차인 인적사항, 임대차 내용, 보증금 미반환 사실, 퇴거 예정일 또는 퇴거일 등을 기입해야 해요. 이사 전에 신청하거나, 이사 당일 바로 신청하는 게 가장 좋아요. 늦어질수록 효력도 늦게 발생하니까요.
법원에서 임차권 등기명령이 발부되면, 등기소에 바로 통보돼요. 그럼 해당 주택의 등기부등본에 ‘임차권등기’라는 문구가 새겨지고, 이 등기는 나중에 경매가 진행될 때 우선변제권 순위 유지의 핵심이 돼요.
임차권 등기를 해놓으면 향후 경매 참여, 배당요구, 보증금 청구 소송 등에서 내가 여전히 권리를 가지고 있다는 것을 입증할 수 있어요. 이건 단순한 절차가 아니라 ‘권리의 연결고리’이기 때문에 꼭 챙겨야 해요.
만약 이미 퇴거한 뒤라면, 1개월 이내에 신청해야만 ‘퇴거와 동시에 권리 유지’가 가능해요. 1개월이 지나면 효력이 떨어질 수 있으니, 이사를 계획하고 있다면 미리 준비하는 것이 중요해요.📆
이 제도는 특히 집주인이 연락이 안 되거나, 버티면서 보증금을 돌려주지 않는 경우에도 매우 유용해요. 집에 들어갈 수도 없고, 돈도 못 받을 때 — 임차권 등기가 유일한 희망이 될 수 있어요.
📎 임차권 등기명령 절차 요약표
| 단계 | 내용 | 비고 |
|---|---|---|
| 1 | 법원 민원실 방문 또는 인터넷 등기소 접속 | 주소지 관할 |
| 2 | 신청서 및 서류 제출 | 임대차계약서, 등본 등 |
| 3 | 법원 등기명령 발급 | 약 1주일 소요 |
| 4 | 등기부등본 등재 | 자동 처리 |
⚖️ “공인중개사가 책임지지 않는다고요? 법적으로 어디까지 책임지는지 알아보세요.”
전세사기 시 공인중개사 책임 범위는 어디까지일까?
📋 목차공인중개사의 법적 의무사기 가담 시 형사 책임고의 또는 과실 여부 판단 기준중개사 협회 및 보증금 반환책임책임 회피 시 대응 전략중개사와 계약 시 체크리스트공인중개사 책임 관
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📑 “특약조항 하나로 전세사기에서 벗어난 사람도, 낭패 본 사람도 있습니다.”
전세계약 특약 조항 필수 정리 – 분쟁 피하는 계약서 작성법
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💰 보증금 회수 우선순위
전세사기를 당했을 때, 실제로 돈을 돌려받을 수 있을지는 경매 절차에서 '누가 먼저 배당받는지'에 달려 있어요. 이걸 바로 보증금 회수 우선순위라고 해요. 모든 권리자들은 경매 대금에서 각자의 순위에 따라 배당을 받게 되는데요, 내가 어떤 위치에 있느냐에 따라 전액을 받을 수도, 단 한 푼도 못 받을 수도 있어요.
우선 가장 보호받는 순위는 소액임차인이에요. 소액보증금 기준에 해당되고, 전입신고와 확정일자를 모두 갖춘 임차인은 일정 금액까지 우선적으로 배당을 받을 수 있어요. 이게 바로 우선변제권이에요.
그 다음은 일반 임차인 중 확정일자가 빠른 사람이에요. 등기부상 선순위 근저당보다 확정일자를 먼저 받았으면 그만큼 앞선 순위에서 배당을 받을 수 있어요. 확정일자 없는 사람은 뒤로 밀려요.
근저당권자는 등기 순서에 따라 우선순위를 갖지만, 앞서 말한 임차인의 권리가 더 빠르면 뒤로 밀려요. 그래서 내가 전입신고 + 확정일자를 빨리 완료했는지가 정말 중요해요. 타이밍이 순위를 가른다고 해도 과언이 아니에요.
배당 순서는 보통 이렇게 진행돼요: ① 소액임차인 우선변제 ② 선순위 근저당권자 ③ 확정일자 받은 일반 임차인 ④ 기타 채권자(신용카드사, 세무서 등)
경매가 개시되면, 법원은 ‘배당요구 종기일’을 공고해요. 이 날짜까지 내가 권리를 주장하지 않으면 아무리 순위가 높아도 배당에서 제외돼요. 즉, '빠른 순위'보다 더 중요한 건 ‘제때 신청’이에요!
배당요구는 경매 개시일 기준으로 법원에 ‘배당요구서’를 제출하는 걸 말해요. 직접 방문하거나 등기우편 또는 전자소송 시스템으로 접수할 수 있어요. 신청서에는 내 권리 주장 이유, 확정일자, 전입일 등을 함께 기재해야 해요.
만약 배당요구를 놓치면, 우선순위가 아무리 높아도 배당을 못 받게 돼요. 반드시 공고문에 명시된 ‘배당요구 종기일’을 확인해서 그 안에 신청해야 해요. 그 날짜는 대한민국 법원 경매정보사이트에서도 조회할 수 있어요.
우선변제를 받을 수 있는 금액은 지역에 따라 다르고, 실제 배당액은 경매 낙찰가에 따라 달라져요. 예를 들어 서울 기준 소액임차인은 최대 1,700만 원까지 먼저 받을 수 있어요. 그 이상은 후순위에서 나눠받아요.
내가 어떤 순위에 있고, 그 권리를 정해진 기한 내에 행사할 수 있느냐가 보증금 회수의 핵심이에요. 경매 절차는 복잡해 보여도, 배당 순서만 이해하면 훨씬 명확해져요. 그게 바로 내 돈을 지키는 출발점이에요!🔍
📊 보증금 회수 순위표
| 순위 | 권리자 | 특이사항 |
|---|---|---|
| 1순위 | 소액임차인 | 우선변제 금액 한도 내 선배당 |
| 2순위 | 선순위 근저당권자 | 등기부 기준 순위 결정 |
| 3순위 | 확정일자 임차인 | 확정일자 빠를수록 유리 |
| 4순위 | 기타 채권자 | 신용기관, 세금 등 |
🏛️ 지방정부 및 법률구조기관 협조
전세사기를 당했을 때, 혼자 힘으로 모든 절차를 감당하기는 너무 버겁고 막막해요. 다행히도 지금은 지방정부와 공공기관이 다양한 방식으로 피해자 지원에 나서고 있어요. 이 도움을 잘 활용하면 시간과 비용을 줄이면서도 실질적인 해결에 가까워질 수 있어요.
먼저 지자체(시·군·구청)에는 ‘전세사기 피해자 전담 창구’가 마련되어 있는 경우가 많아요. 구청의 도시주택과, 건축과, 주택과 등에서 피해 사실을 접수하면, 법률 지원·대출 연기·주거 대책 등 다양한 연계가 가능해요.
예를 들어, 서울시는 ‘전세사기 피해지원센터’를 통해 무료 법률상담, 주거 안정 지원, 대체 임대주택 연계 등을 해주고 있고, 인천이나 경기지역도 각 시청에 별도 전세사기 전담팀을 운영 중이에요. 거주지 지자체 홈페이지를 꼭 확인해보세요.
또한 대한법률구조공단은 전세사기 피해자를 위한 무료 소송 지원과 변호사 상담을 제공해요. 홈페이지에서 온라인 접수가 가능하고, 가까운 법률구조공단 지부에 방문해 직접 상담도 받을 수 있어요. 일정 소득 이하라면 민사소송 비용까지 지원받을 수 있어요.
여기에 국토교통부는 ‘전세사기 피해자 통합지원센터’를 운영 중이에요. 국토부 홈페이지나 LH 홈페이지에서 피해자 등록 신청을 할 수 있고, 보증금 일부를 회수할 수 없는 경우 긴급 주거 지원, 임시 거처 제공 등의 서비스도 제공돼요.
또 하나는 HUG(주택도시보증공사)예요. 전세보증금 반환보증에 가입되어 있었다면, 피해 사실 확인 후 일정 요건을 충족하면 보증금을 대신 지급받을 수 있어요. 심사가 필요하긴 하지만, 대부분 신속하게 처리돼요.
만약 보증보험 미가입자라도 걱정하지 마세요. SGI서울보증이나 기타 지자체 협약기관을 통해 사후 보장 상품을 이용하거나, 지자체 연계 임시거주 주택을 활용할 수 있어요. 피해자 등록이 되어 있어야 하니 접수 먼저 꼭 해두세요.
이밖에도 법률구조법인 공익법센터, 한국소비자원, 금융감독원 등에서도 간접적인 지원이 가능해요. 전화상담은 132, 110, 1397, 1588-3500 등 다양한 번호를 통해 즉시 연결이 가능해요. 적극적으로 문의해보세요.
전세사기 피해는 부끄러운 일이 아니고, 구조 요청은 당연한 권리예요. 어려움을 겪고 있다면 꼭 주변의 도움을 요청하세요. 지금은 ‘혼자 해결’보다 ‘함께 해결’이 훨씬 더 빠르고 확실한 길이에요.🤝
📞 전세사기 피해 지원 기관 목록
| 기관명 | 지원 내용 | 연락처 |
|---|---|---|
| 주민센터(구청) | 피해 접수 및 대체 임대 안내 | 지역별 상이 |
| 대한법률구조공단 | 무료 소송, 법률상담 | 132 |
| 국토교통부 | 피해자 등록, 통합 지원 | 1599-0001 |
| HUG | 보증금 반환 보증 지급 | 1566-9009 |
💬 임차인 구제 관련 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 전세사기 피해를 입었을 때, 가장 먼저 해야 할 일은 무엇인가요?
A1. 경매 여부 확인, 전입신고·확정일자 확인, 계약서·이체 내역 등 증거자료 확보부터 시작하세요. 이후 경찰 신고와 법률 상담을 병행하면 좋아요.
Q2. 전세보증금 반환 소송은 어떻게 시작하나요?
A2. 내용증명을 발송한 뒤, 관할 지방법원에 소장을 접수하면 돼요. 3,000만 원 이하 소액은 소액사건심판으로 간편하게 처리 가능해요.
Q3. 임차권 등기명령은 꼭 해야 하나요?
A3. 퇴거 후에도 대항력과 우선변제권을 유지하려면 꼭 필요해요. 보증금을 못 받은 상태로 이사할 경우 반드시 신청해야 해요.
Q4. 경찰에 고소하려면 어떤 서류가 필요하나요?
A4. 계약서, 확정일자 확인 서류, 전입신고 된 주민등록등본, 보증금 이체 내역, 문자·녹취 증거 등이 필요해요. 고소장은 자세하게 작성해야 해요.
Q5. 보증금 전액을 돌려받을 수 있을까요?
A5. 낙찰가가 높고 순위가 빠르면 전액 회수가 가능해요. 그러나 소액임차인 기준을 초과하거나 후순위일 경우 일부만 배당받을 수 있어요.
Q6. 전세사기 피해자에게 지자체에서 어떤 지원을 해주나요?
A6. 임시 거주 공간 제공, 긴급 주거비 지원, 법률 상담 연계, 보증금 반환 소송 지원 등 다양한 제도를 운영하고 있어요. 해당 시청이나 구청에 문의해보세요.
Q7. 보증보험에 가입하지 않았다면 방법이 없나요?
A7. 보험 미가입자라도 민사소송, 임차권 등기, 배당요구 등을 통해 권리를 주장할 수 있어요. 구제제도를 적극 활용해야 해요.
Q8. 법률 상담을 무료로 받을 수 있는 곳이 있나요?
A8. 대한법률구조공단(132), 법률홈닥터, 지방자치단체 무료 상담실 등에서 무상 상담이 가능해요. 시간 예약 후 방문하면 자세히 안내받을 수 있어요.
“전체 과정을 한눈에 보고 싶으시다면, 요약된 가이드로 정리해 드릴게요.”